Lorsque le régime de TVA à 6 % s’applique aux investisseurs : un coup de pouce pour le rendement et le marché locatif

Non seulement ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier pour y habiter eux-mêmes, mais aussi les investisseurs et les locataires bénéficient du (futur) régime de TVA à 6 % pour les logements dans le cadre d’un projet de démolition et reconstruction. « Chaque investisseur a la possibilité d’obtenir un rendement plus élevé », déclare Johan Krijgsman, CEO d’ERA. « Et nous espérons que, grâce à l’obligation de louer pendant 15 ans, cela aura également un effet d’atténuation sur le marché locatif sous tension. »

Une économie de plusieurs dizaines de milliers d’euros à l’achat et un rendement plus élevé : voilà, selon le leader belge de l’intermédiation immobilière ERA, les deux principaux leviers qui pousseront les investisseurs vers les projets de construction neuve soumis au « nouveau » régime de TVA à 6 %.

« Début 2025, pratiquement aucun investisseur (privé) ne s’intéressait à l’immobilier neuf. Le régime précédent avait bien été prolongé, mais ce n’est qu’après l’accord de Pâques, qui a communiqué les nouvelles règles permettant de bénéficier de la TVA à 6 %, que les premiers investisseurs sont revenus, à condition explicite de pouvoir acheter au tarif avantageux à partir du 1ᵉʳ juillet. Mais cette date a de nouveau été repoussée. Surtout au cours des six derniers mois, tant de confusion est apparue qu’on ignore encore trop souvent que chaque investisseur, grand ou petit, peut réaliser une affaire supplémentaire grâce au « nouveau » régime de TVA à 6 %. »
​Johan Krijgsman, CEO d’ERA

Achat moins cher, rendement accru
​Le bien d’investissement le plus prisé, tant dans l’existant que dans le neuf, est l’appartement deux chambres. Un placement solide qui, grâce au régime de TVA à 6 %, devient plus de 40 000 € moins cher et permet à l’investisseur d’augmenter son rendement brut annuel de 0,3 %, dépassant ainsi 3,1 %. Mais deux autres exemples issus du portefeuille d’ERA montrent que les biens d’investissement plus grands ou plus petits génèrent encore davantage de rendement. Ainsi, une maison neuve - après une économie d’environ 38 000 € - offre un rendement de plus de 3,5 %. Pour une petite unité d’une chambre, le rendement grimpe même à près de 4,3 % grâce à la réduction de TVA.

« Outre le rendement classique, il y a aussi celui que vous dégagez lorsque, après 15 ou 20 ans, vous revendez le bien. Vous bénéficiez alors également d’une plus-value, tout comme chaque fois que, en tant que bailleur, vous pouvez indexer le loyer en fonction de l’inflation. Cela signifie que les grands investisseurs et les family offices sont désormais de retour dans la course, mais les petits investisseurs peuvent également en profiter et répondre de manière réfléchie aux évolutions sociales et aux besoins du marché locatif. Pour les maisons durables ainsi que pour les studios modernes ou les appartements d’une chambre, il y a une abondance de candidats-locataires dès qu’un tel bien arrive sur le marché. »
​Johan Krijgsman, CEO d’ERA

Effet sur la crise locative ?
​Si les investisseurs reviennent sur le marché du neuf grâce au régime de TVA à 6 %, cela apportera-t-il réellement un soulagement au marché locatif sous pression ? Non, répond le patron d’ERA, mais sa réponse mérite une précision supplémentaire.

« Si les investisseurs reviennent dans le segment du neuf, cela ne peut avoir qu’un effet modérateur dans les régions où plusieurs projets peuvent être réalisés à 6 % de TVA. La réalité est toutefois que la demande sur les marchés de la vente et de la location est gigantesque et qu’il reste encore de grands pas à faire pour que les promoteurs puissent obtenir plus facilement un permis. Parallèlement, il faut permettre une meilleure adéquation aux besoins futurs du marché. Les réglementations de nos autorités sont trop souvent à la traîne et bloquent la réalisation de projets que le marché réclame aujourd’hui, comme davantage d’unités-studio et d’appartements une chambre ou des quotas de stationnement plus faibles, par exemple. »
​Johan Krijgsman, CEO d’ERA