Les prix des maisons augmentent de 5,9% en Flandre, la plus forte hausse depuis 2006

Les appartements sur la côte en particulier connaissent une forte augmentation de prix de l’ordre de 7% en moyenne

  • Les prix des maisons en Flandre ont augmenté de 5,93% en 2020, la plus forte hausse depuis 2006. Ainsi, une maison en Flandre coûte facilement quelque 15.000 euros de plus aujourd'hui qu'en 2019.

  • Les prix des appartements en Flandre ont augmenté de 4,86%. Une hausse particulièrement marquée dans les localités côtières, avec environ 7,01% d’augmentation.

  • Après le premier confinement, il y a eu moins de négociations sur le prix. Au cours des deuxième et troisième trimestres, une moyenne de respectivement 94,5% et 95,4% du prix demandé a été offerte. Lors du premier trimestre, ce taux n'était encore ‘que’ de 93%.

  • Les appartements sans terrasse sont de plus en plus difficiles à vendre en période de coronavirus : en 2020, il fallait en moyenne trois semaines de plus pour les vendre que les appartements avec terrasse, alors qu'en 2019, c'était l'inverse.

  • En moyenne, les prix des maisons augmentent plus rapidement dans les grands centres urbains (7,01%) que dans le reste de la Flandre (5,7 %).

Malgré la crise du coronavirus, les prix des maisons en Flandre ont augmenté de 5,93% au cours de l'année 2020. Cela signifie qu'une maison en Flandre coûte actuellement quelque 15.000 euros de plus que l'année dernière. Il s'agit de la plus forte augmentation de prix depuis 2006, l'année qui a suivi le lancement du bonus logement. C'est ce que montre le Baromètre ERA 2021, une étude réalisée par ERA Belgium en collaboration avec l'Université d'Anvers et la KU Leuven, qui examine le marché immobilier flamand au cours de l'année écoulée. Les prix des appartements affichent également une forte croissance de 4,86%. Ce sont les appartements sur la côte qui enregistrent la plus forte progression, avec une augmentation des prix de 7,01% en moyenne. Parallèlement, le premier confinement a amené les acheteurs à proposer des montants plus élevés que la normale au cours des deuxième et troisième trimestres, et les appartements sans terrasse se vendent beaucoup plus difficilement en période de coronavirus. Enfin, les prix de l'immobilier semblent augmenter plus rapidement dans les grandes villes que dans le reste de la Flandre.

En collaboration avec ERA, le plus grand groupe immobilier de Flandre, l'Université d'Anvers et la KU Leuven ont analysé le marché immobilier flamand au cours de ces 15 dernières années. Il s'agit d'un indice des prix qui tient compte – notamment – de la taille, de la finition et de l'emplacement des maisons vendues. Par conséquent, les chiffres reflètent l'évolution des prix de maisons similaires et ne comparent pas des pommes avec des poires.

Ces analyses tendent à démontrer que la crise du coronavirus n'a pas vraiment impacté le marché immobilier flamand : en 2020, les prix de l'immobilier ont augmenté de pas moins de 5,93%. Ainsi, une maison en Flandre coûte facilement quelque 15.000 euros de plus aujourd'hui qu'en 2019. Il s'agit de la plus forte hausse des prix depuis 2006, l'année qui a suivi le lancement du bonus logement.

“Le Covid a très certainement bouleversé notre société, mais une chose est sûre : il n'a pas affecté notre brique dans le ventre. Bien sûr, cela n'a pas toujours été facile, car lors du premier confinement, le marché a été presque complètement paralysé pendant deux mois. Heureusement, nous avons pu nous rattraper par la suite. Nous voyons aujourd’hui aussi cet impact sur les prix. Le Flamand reste donc clairement attaché à son immobilier, avec comme conséquence la plus forte hausse des prix depuis 2006.” Johan Krijgsman, CEO ERA Belgium

Parallèlement, les prix des appartements ont également augmenté de quelque 4,86%, ce qui constitue aussi la plus forte croissance depuis 2006. C’est dans les communes côtières flamandes que l'on constate l'effet le plus important : là, les prix des appartements augmentent en moyenne de pas moins de 7,01%.

“L'immobilier sur la côte belge a clairement gagné en popularité suite à la crise du coronavirus. Cela s'explique en partie par les nombreux Belges qui y ont acheté une résidence secondaire l'année dernière. Après tout, il est plus facile à l’heure actuelle de se rendre en voiture sur la côte pendant une semaine que de mettre le cap sur le sud de la France, l’Espagne ou l’Italie. Et cette popularité croissante fait à son tour pression sur les prix des appartements dans les localités côtières.” Johan Krijgsman, CEO ERA Belgium

Offrir plus après le confinemen

La ‘séance de rattrapage’ après le premier confinement, qui s'est fait sentir tout au long de l'été, a également eu pour conséquence que les acheteurs potentiels ont commencé à moins négocier le prix. Résultat : une offre plus élevée était souvent faite dès le départ. Au cours du premier trimestre – en grande partie avant le confinement –, les candidats-acheteurs ne proposaient en moyenne ‘que’ 93% du prix demandé. Après le confinement, aux 2e et 3e trimestres, les taux sont passés à respectivement 94,5 % et 95,4 %.

"Cela se traduit aussi par une augmentation d'une année à l'autre : en 2019, une moyenne de 93,5% du prix demandé était offerte, alors qu'en 2020, cette moyenne est passée à 94,6%. Il ne fait aucun doute que la crise du coronavirus est en partie responsable de cette hausse des prix car cela faisait plus de dix ans qu'il n'y avait pas eu d'augmentation aussi importante en une seule année. Afin d’avoir la certitude de ne pas voir la ‘maison de leurs rêves’ leur passer sous le nez, les candidats-acheteurs ont pris moins de risques après le confinement, si bien qu'en moyenne, ils ont fait une offre initiale un peu plus élevée qu'auparavant. Pendant les mois d'été – y compris en septembre –, ce chiffre n'est même jamais descendu sous les 95%, ce qui est du jamais vu depuis 15 ans.".Sven Damen, professeur d'économie et de financement de l'immobilier à l'Université d'Anvers

Les appartements sans terrasse n’ont plus la cote

Le virus a également une influence sur le type d’habitation que nous achetons : les appartements sans terrasse sont beaucoup plus difficiles à vendre aujourd'hui qu'ils ne l'étaient auparavant. L'année dernière, un appartement sans terrasse restait en vente en moyenne 22 jours de plus qu'un appartement avec terrasse. En 2019, c’était le contraire : à l'époque, les appartements sans terrasse se vendaient en moyenne trois jours plus vite que ceux avec terrasse.

“La cause n'est pas à chercher très loin : lors du premier confinement, nous avons tous réalisé combien une terrasse est précieuse lorsque l’on ne peut sortir que pour les déplacements essentiels. C’est également la raison pour laquelle – pour la première fois en 3 ans – la surface moyenne des maisons vendues a augmenté, pour atteindre les 186 mètres carrés. Cela représente une augmentation de près de 4 mètres carrés, la plus importante depuis 2015. Eh oui : nous voulons tous disposer de plus de place maintenant que nous devons rester à la maison presque 24 heures sur 24, 7 jours sur 7.” Johan Krijgsman, CEO ERA Belgium

Pour un appartement avec terrasse, le prix a encore été moins négocié et donc, le bien a été vendu à un prix plus élevé. Ainsi, les appartements avec terrasse se sont vendus en moyenne à 95,8% du prix demandé, alors que ce chiffre était inférieur de près de 3% pour les appartements sans terrasse.

Les prix augmentent plus vite dans les grandes villes

Les prix des maisons dans les grands centres urbains augmentent plus rapidement que dans le reste de la Flandre, avec des taux de croissance moyens de respectivement 7,01% et 5,78%. C'est une tendance qui dure depuis un certain temps, et le coronavirus n’a donc pas vraiment changé la donne.  

“Ceux qui pensaient que le coronavirus allait entraîner un exode urbain se sont lourdement trompés. Parce que les marchés immobiliers des grands centres urbains connaissent toujours une croissance plus rapide que ceux du reste de la Flandre, même au cours de l'année écoulée. Nous pensons que cette tendance se poursuivra dans les années à venir et pourrait même s'intensifier.” Johan Krijgsman, CEO ERA Belgium

Les trois grands centres urbains les plus chers de ces quinze dernières années restent Louvain, Anvers et Bruges, dans cet ordre. Si vous cherchez une maison moins chère dans une grande ville, vous devez choisir de vous installer à Genk, Roulers ou Courtrai. Pour une maison à Louvain, vous payez jusqu'à 59,7% de plus que pour un bien similaire à Genk.

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Johan Krijgsman CEO, ERA Belgium
Sven Damen Professeur d'économie de l'immobilier et de financement, Université d'Anvers
Joachim Deman Communication, Bereal
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Sven Damen Professeur d'économie de l'immobilier et de financement, Université d'Anvers
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A propos de ERA

ERA a été fondé aux États-Unis en 1972 et est actif sur le marché belge de l’immobilier depuis 1995. Actuellement, ERA compte plus de 2.300 agences affiliées et indépendantes dans 48 pays, dont plus de 1.100 agences dans 13 pays européens. En Belgique, plus de 110 agences ERA sont membres de l'institut professionnel des agents immobiliers (IPI). ERA réalise environ 6.000 ventes par an et quelque 3.500 contrats de location en Belgique. 

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