Les prix des appartements à la côte ont augmenté de 11,3% en un an : le Baromètre ERA enregistre la plus forte hausse depuis 17 ans

• Le Baromètre ERA montre également que depuis les inondations de juillet 2021, les maisons situées dans des zones inondables sont en moyenne 4% moins chères que les maisons similaires qui ne sont pas situées dans des zones inondables.

• Les prix des logements en Flandre ont augmenté de 8,5% en 2021. Pour les appartements, l’augmentation est de 8,4%.

• Les habitations en Flandre ont été vendues pas moins de 17 jours plus vite l’année dernière qu’en 2020.

• Les négociations sur le prix demandé sont en baisse, de sorte qu’en 2021, une moyenne de 96,4% du prix demandé a été payée – là encore, le pourcentage le plus élevé depuis le début des mesures. 

Les prix de l’immobilier sur la côte belge sont montés en flèche l’année dernière. Pour un appartement similaire, vous avez payé pas moins de 11,3 % de plus qu’en 2020. Il s’agit de la plus forte augmentation depuis le début des mesures du Baromètre ERA en 2005, une enquête annuelle sur le marché immobilier réalisée par ERA Belgium et l’Université d’Anvers. Parallèlement, les inondations de cet été semblent avoir eu un effet significatif sur les prix des maisons : en Flandre également, les gens paient désormais en moyenne 4% de moins pour les maisons situées dans des zones inondables. En outre, les prix généraux des maisons et des appartements en Flandre ont augmenté d’environ 8,5%. Il n’est donc pas étonnant que les maisons en Flandre ne se soient jamais vendues aussi vite qu’en 2021 et que les personnes à la recherche d’une maison négocient de moins en moins le prix demandé. Enfin, il apparaît que, pour la première fois en cinq ans, les prix des logements dans les grands centres urbains augmentent plus lentement (7%) que dans le reste de la Flandre (9%).

En collaboration avec ERA, le plus grand groupe immobilier de Belgique, l’Université d’Anvers étudie depuis 17 ans l’évolution du marché immobilier flamand. Il s’agit d’un indice de prix qui tient compte – notamment – de la taille, de la finition et de l’emplacement des habitations vendues. Par conséquent, les chiffres reflètent l’évolution des prix de maisons similaires et ne comparent pas des pommes et des oranges.

Les résultats de l’enquête montrent clairement que les prix des appartements dans les communes côtières belges augmentent exceptionnellement vite : environ 11,3%, la plus forte croissance depuis la mise en service du Baromètre ERA en 2005.

“Quand on sait qu’un appartement à Nieuport, par exemple, peut facilement coûter quelque 400.000 euros, une augmentation de 11% n'est pas à sous-estimer ! Notre côte gagne donc en popularité, un effet que la crise du coronavirus a clairement favorisé. Tout simplement parce que nous partons plus souvent en vacances dans notre propre pays, ce qui rend une seconde résidence au bord de la mer encore plus attrayante. À cela s’ajoute l’augmentation des droits d’enregistrement des résidences secondaires, qui vient d’entrer en vigueur. Il y a donc beaucoup de propriétaires de résidences secondaires qui voulaient à tout prix acheter avant le 1er janvier, de sorte que la demande a augmenté alors que l’offre est restée sensiblement la même. Une forte hausse des prix est alors une conséquence logique.” Johan Krijgsman, CEO ERA 

La vitesse à laquelle les propriétés changent de mains montre bien qu’il y a une véritable ruée vers les appartements côtiers. 

“Pour l’ensemble de la Flandre, nous constatons que les appartements ont été vendus en moyenne 8,6% plus rapidement en 2021 qu’en 2020. Mais sur la côte, les appartements se sont vendus près d’un tiers plus vite l’année dernière que l’année précédente. En outre, le prix de vente des appartements sur la côte représente en moyenne 94,4% du prix demandé, le chiffre le plus élevé depuis le début des mesures en 2005.” Sven Damen, Professeur d’Économie immobilière et de Finances à l’UAntwerpen

Des prix sensibles aux risques d’inondations 

Le Baromètre ERA révèle un autre résultat frappant : les inondations de juillet 2021 semblent avoir un effet sur les prix des habitations en Flandre également. Et ceci alors qu’il n’y a pas eu de problèmes majeurs en Flandre en juillet, à l’exception du sud-est du Limbourg.

Mais les chiffres montrent que depuis la mi-juillet, le prix des maisons flamandes situées dans des zones inondables a baissé en moyenne de 4% par rapport aux maisons similaires qui ne sont pas situées dans des zones inondables.

“Récemment, notre enquête a montré que depuis cet été, 88,9% des chasseurs de maisons flamands font particulièrement attention aux risques d’inondations lorsqu’ils cherchent une nouvelle maison. Le vendeur ou l’agent immobilier doit en effet indiquer si la maison mise en vente est située dans une zone inondable. Il ne faut donc pas s’étonner que les gens paient désormais un peu moins cher pour ces habitations : c’est devenu un argument dans les négociations de prix.” Johan Krijgsman, CEO ERA

La demande dépasse l’offre

Les prix de l’immobilier en général ont également fortement augmenté l’année dernière. Les prix des maisons, par exemple, ont augmenté de quelque 8,5% par rapport à 2020. Pour les appartements, l’augmentation a été à peu près la même (8,4%).

“Cette forte augmentation est une conséquence logique de la forte demande de biens immobiliers en Flandre, qui dépasse l’offre depuis des années. D’une part, la population continue de croître et, d’autre part, le nombre de ménages augmente même indépendamment de cette croissance démographique, car les ménages sont de plus en plus fragmentés. Combinez cela avec des taux d’intérêt bas et des salaires en hausse – en raison d’importantes indexations – et vous obtenez des prix de l’immobilier en forte hausse. Bonne nouvelle pour tous ceux qui ont déjà acheté leur propre habitation, car cela s’est donc avéré être un bon investissement. Mais il y a aussi un petit groupe pour qui l’achat d’une maison devient de plus en plus difficile financièrement. Ils sont poussés vers le marché de la location, ce qui exerce également une pression sur ce marché – car l’offre n’y est pas partout aussi importante.” Johan Krijgsman, CEO ERA

La ruée vers l’immobilier se reflète également dans le fait que de moins en moins de personnes en quête d’une habitation négocient le prix demandé : en 2021, une moyenne de 96,4% du prix demandé a été payée – là encore, le pourcentage le plus élevé depuis le début des mesures.

“Ce chiffre se situe autour de 92 à 93% depuis 15 ans. Cela signifie que les 96,4% de l’année dernière sont vraiment atypiques. Il y a moins de négociations sur le prix demandé, mais de plus en plus d’offres sont faites au-dessus du prix demandé, alors que par le passé c’était plutôt exceptionnel.” Sven Damen, Professeur d’Économie immobilière et de Finances à l’UAntwerpen

Ce marché ‘chaud’ se reflète aussi dans la rapidité avec laquelle les propriétés changent de mains : les maisons et appartements en Flandre ont été vendus pas moins de 17 jours plus vite l’année dernière qu’en 2020. Pour l’année à venir, ERA s’attend à ce que le marché se refroidisse quelque peu.

“Le marché immobilier est exceptionnellement ‘chaud’ depuis un moment déjà, mais rien n’est éternel. Nous nous attendons donc à un refroidissement. Les prix ne baisseront certainement pas pour autant. Au contraire, ils continueront à augmenter en fonction de l’inflation, et donc peut-être pas aussi rapidement que ces dernières années.” Johan Krijgsman, CEO ERA

Les grands centres urbains à la traîne 

Autre tendance notable : il apparaît que – pour la première fois en cinq ans – les prix des habitations dans les grands centres urbains augmentent plus lentement que dans le reste de la Flandre, de 7% et 9% respectivement.

“Depuis 2018, nous avions plutôt observé le mouvement inverse : des prix qui évoluaient plus rapidement dans les grands centres urbains que dans le reste de la Flandre. Une explication possible à ce renversement de situation est qu’en raison de la crise du coronavirus, les personnes à la recherche d’une habitation ont commencé à attacher plus d’importance aux grandes surfaces habitables et aux jardins – ou à beaucoup de verdure dans les environs. Et bien sûr, ce sont des choses qui sont plus difficiles à trouver dans les grandes villes.” Sven Damen, Professeur d’Économie immobilière et de Finances à l’UAntwerpen

Enfin, les chiffres montrent que Louvain reste la ville la plus chère de Flandre, suivie d’Anvers et de Bruges. Sur l’ensemble de la période 2005-2021, vous avez payé en moyenne 7% de plus pour une habitation à Louvain que pour une maison habitation à Anvers. Bruges est 4% moins cher qu’Anvers. Genk se retrouve à la fin de la liste des grands centres urbains, avec des habitations vendues pas moins de 33% moins cher qu’à Anvers.