La holding mère d’ERA lance son propre fonds immobilier

Alfabet, la holding qui chapeaute ERA, leader du marché résidentiel en Belgique, lance l’Alfabet Living Fund Initiative (ALFI) : un nouveau fonds immobilier à répartition nationale couvrant l’ensemble des provinces, avec un rendement visé de 7,5 %. « Le fonds répond à l’un des défis structurels les plus urgents en Belgique : proposer une offre locative qualitative et abordable », explique Johan Krijgsman, CEO.

ALFI investit dans des appartements et des maisons neuves répondant à des critères stricts en matière d’ESG et de durabilité, avec un accent particulier sur la performance énergétique, la qualité de vie et la pérennité des logements. Le fonds place également la barre très haut en ce qui concerne les matériaux et les finitions : les immeubles sont sélectionnés et aménagés avec une attention particulière portée à la durabilité d’usage, au confort et à une esthétique qualitative susceptible d’attirer et de fidéliser les locataires.

Jusqu’à 50 unités par transaction

Concrètement, ALFI investit via des acquisitions groupées d’environ 10 à 50 unités par dossier. L’accent est mis sur des typologies compactes et efficaces avec 1 à 3 chambres : économes en énergie, pérennes et optimales pour la location.

Grâce à la position unique d’Alfabet, qui regroupe plusieurs entreprises immobilières complémentaires, ainsi qu’à l’écosystème d’ERA, leader du marché, ALFI constituera un portefeuille bénéficiant d’une large dispersion géographique et d’un focus ciblé sur des localisations locatives performantes en dehors du centre de Bruxelles.

Cette stratégie constitue un positionnement clair sur le marché : créer de l’échelle là où la demande locative est structurellement élevée, dans des marchés locaux et régionaux suffisamment profonds. L’objectif est de miser sur une attractivité locative durable, des flux de trésorerie stables et une création de valeur à long terme. Cette approche repose sur une sélection fondée sur les données, l’ancrage local et la connaissance approfondie du marché d’ERA.

200 localisations sélectionnées

Sur la base d’analyses portant tant sur les grandes villes que sur des communes plus petites – en tenant compte de la démographie, de l’accessibilité, de la capacité d’absorption locale, de l’évolution des prix et de la demande locative – plus de 200 localisations ont déjà été identifiées où croissance structurelle et potentiel locatif se rejoignent.

« Notre approche va au-delà du niveau macro. ALFI est capable d’évaluer le potentiel commune par commune, quartier par quartier et même rue par rue. Ce niveau de détail est rendu possible grâce au réseau national et à l’ancrage local d’ERA, combinés à une base de données exceptionnellement riche et à une connaissance locale approfondie du marché résidentiel. »
​Johan Krijgsman, CEO d’Alfabet et d’ERA

« Cette approche se traduit concrètement par un modèle agile et opérationnellement efficace : les biens sont gérés en interne par des entités du réseau Alfabet disposant d’une expertise éprouvée, avec la même rigueur que pour une gestion pour compte propre. La coordination est centralisée et cohérente, tandis que l’exécution reste ancrée localement via le courtier locatif local. ALFI peut ainsi prendre des décisions plus rapidement, assurer un suivi professionnel des locataires et les accompagner de manière optimale, avec une grande réactivité. »
​Christoph Van Beek, Founder & Managing Partner ALFI

Un rendement de 7,5 %

ALFI est actuellement en discussion avec des family offices et des investisseurs institutionnels qui choisissent délibérément de combiner rendement attractif, profil de risque limité et forte pertinence sociétale afin de lever 40 millions d’euros.

Le fonds vise un rendement minimum de 7,5 %, dont la faisabilité est déjà démontrée sur la base des trois premières acquisitions, réalisées à différentes échelles dans le Limbourg, à Anvers et dans le Brabant flamand.

Sur la base d’une méthodologie identique pour les acquisitions futures – alors que des négociations sont actuellement en phase finale en Wallonie et en Flandre orientale – ALFI ambitionne de maintenir ce même niveau de rendement pour l’ensemble du portefeuille, qui vise une valeur totale de 100 millions d’euros.

« La position unique d’ERA sur le marché – un véritable écosystème disposant d’une profondeur de marché inégalée et d’une visibilité en temps réel sur la demande, la formation des prix et la liquidité, tant en location qu’en vente – confère à ALFI un avantage compétitif évident. En 2025, ERA a réalisé 2,5 milliards d’euros de ventes résidentielles, attire 22 millions de visiteurs annuels sur son site web et enregistre plus de 100 000 contacts clients physiques par an. Cela se traduit directement par une meilleure sélection, des paramètres d’achat plus précis et des options de sortie plus robustes. »
​Johan Krijgsman, CEO d’Alfabet et d’ERA

Des locataires vers l’achat

Au-delà de la création d’une nouvelle offre locative durable, Alfabet souhaite également générer un impact sociétal grâce à ALFI.

« Aujourd’hui, de nombreux locataires ont du mal à accéder au marché de l’achat. Nous voulons les aider à franchir ce pas. C’est pourquoi nous proposons une formule optionnelle permettant au locataire, sur base volontaire, d’épargner chaque mois un montant fixe en plus du loyer. À la fin du bail, cette épargne peut servir d’apport personnel et démontre en même temps à la banque la discipline financière nécessaire pour assumer une charge mensuelle plus élevée. Contrairement aux formules de location-achat, le logement est alors remis sur le marché locatif, tandis que l’ancien locataire peut se lancer dans son premier achat sur le marché immobilier classique. »
​Christoph Van Beek, Founder & Managing Partner ALFI

Après un premier fonds destiné aux family offices et aux investisseurs institutionnels, Alfabet ambitionne de lancer un deuxième fonds destiné aux investisseurs particuliers, accessible à partir de 100 000 euros.

« Avec ce fonds, je souhaite réaliser un rêve personnel : offrir de manière démocratique l’accès à un investissement immobilier offrant un rendement supérieur, sans devoir s’inquiéter de risques tels que les locataires défaillants, tout en restant littéralement proche de chez soi. Nos biens se trouvent peut-être même au coin de leur rue, à l’opposé de certains acteurs qui n’investissent qu’à Bruxelles ou, plus rarement, dans le centre d’Anvers pour leur fonds beaucoup plus anonyme. »
​Johan Krijgsman, CEO d’Alfabet et d’ERA

Plus d’informations sur ALFI sont disponibles sur alfifund.be.