“La hausse des taux d’intérêt menace l’accès au logement”

Le Belge s’accroche-t-il encore à sa brique dans le ventre ? Peut-on parler d’un refroidissement du marché ? Et y a-t-il encore assez d’espace pour vivre en Belgique ? Johan Krijgsman, CEO d’ERA, a récemment répondu à ces questions et à bien d’autres lors d’un épisode de l’émission ‘Trends Talk’ sur Kanaal Z. Bien entendu, le journaliste Jan De Meulemeester a également parlé à M. Krijgsman de l’augmentation des prix de l’immobilier et de l’accessibilité du marché immobilier. “Même si les prix des habitations restent stables, les biens peuvent devenir moins abordables en raison de la hausse des taux d’intérêt.”

S’il est un sujet qui pourrait alimenter les discussions autour de la table ces jours-ci, c’est bien celui de l’accès au logement dans notre pays. Et cette situation est progressivement remise en question, comme le confirme Johan Krijgsman dans ‘Trends Talk’. Mais il fait une distinction importante : c’est notamment la combinaison de la hausse des prix et des taux d’intérêt qui cause des problèmes d’accessibilité financière. Les taux d’intérêt ayant été historiquement bas ces dernières années, de nombreuses familles ont pu s’offrir une maison ou un appartement, malgré la hausse des prix. Cette situation est en train de changer, car même si les prix des logements restent stables, la hausse des taux d’intérêt peut rendre de nombreux logements moins abordables. ​

“Qui a contracté un prêt de 250.000 euros en 2010 a obtenu un taux d’intérêt moyen de 4%. À l’époque, vous remboursiez environ 1.300 euros par mois sur 25 ans. L’année dernière, le taux d’intérêt moyen tournait autour de 1%, ce qui se traduisait par un paiement mensuel d’environ 950 euros. Aujourd’hui, le taux d’intérêt est à nouveau en hausse, ce qui signifie que les mensualités augmentent à nouveau.” – Johan Krijgsman, CEO ERA

M. Krijgsman apporte une autre nuance importante : la Belgique possède un marché immobilier stable par rapport aux autres pays européens. Notre marché ne baisse pratiquement jamais, les pics restent donc limités. À titre d’exemple, aux Pays-Bas, les prix ont augmenté de 90% en 10 ans, tandis qu’en Belgique, ils ont augmenté de 28%.

L’offre et la demande

Ces dernières semaines, les médias ont diffusé plusieurs rapports faisant état d’un refroidissement du marché de l’immobilier. Mais selon M. Krijgsman, il est préférable de ne pas trop s’avancer sur les prix. En chiffres absolus, il y a toujours autant de transactions qu’il y a, disons, trois ans. Ces jours-ci, on constate plutôt un ralentissement des ventes par rapport à la période extrêmement folle du coronavirus. Et à l’heure actuelle, cela n’a pas affecté les prix effectifs des logements.

L’emplacement d’un bien immobilier reste également essentiel pour le prix. Pour ne citer qu’un exemple : pour un appartement modeste et vétuste situé en bord de mer à Knokke-Heist, vous payez plus cher aujourd’hui que pour une maison individuelle avec jardin à Virton ou Stavelot. Mais bien sûr, l’acheteur choisit la valeur qu’il veut donner à cet emplacement. Pour certains chasseurs de maisons, c’est effectivement important, tandis que d’autres acheteurs se contentent d’un emplacement moins en vue mais préfèrent une maison entièrement terminée.

Un jardin – ou un espace extérieur – a également toujours été important. Et la pandémie du Covid-19 a encore renforcé cette tendance : beaucoup de nos concitoyens veulent disposer de plus d’espace, avec un jardin – ou une terrasse spacieuse, dans le cas d’un appartement. Les propriétés situées dans ou à proximité d’espaces verts sont également devenues plus populaires. Parallèlement, 1, 2 ou 3 jours de télétravail – désormais acceptés –, cela signifie aussi moins de déplacements. Résultat : les gens sont prêts à parcourir 10 kilomètres de plus pour aller travailler, s’ils peuvent avoir une maison avec de l’espace pour un bureau et un jardin.

Suffisamment de place ?

Autre question que les Belges se posent de plus en plus souvent : y aura-t-il bientôt encore assez de place en Belgique pour y vivre confortablement. Il y a le gel de la construction, la population augmente et les exigences en matière de durabilité sont de plus en plus élevées. Selon M. Krijgsman, il existe une solution.

“Le nombre de célibataires et de familles monoparentales augmente, en plus de la croissance démographique habituelle, ce qui accroît encore la demande de logements. Ce n’est un secret pour personne que les procédures d’autorisation pour les grands projets de construction ne se déroulent pas toujours sans heurts. ​ Cela affecte également l’offre. C’est pourquoi nous devons nous concentrer davantage sur la reconversion et la construction en hauteur ​ : utilisons au mieux l’espace disponible, car nous ne pouvons tout simplement pas ‘inventer’ de nouveaux terrains. En fait, nous sommes tous d’accord sur ce point, mais c’est souvent ‘not in my backyard’.” – Johan Krijgsman, CEO ERA

Rôle de l’agent immobilier

Lors de l’émission ‘Trends Talk’, M. Krijgsman a encore souligné le rôle consultatif des agents immobiliers. Ils guident à la fois les acheteurs et les vendeurs. En effet, un bien proposé à un ‘mauvais’ prix ne se vendra pas. Cela signifie que les agents immobiliers doivent également sensibiliser les vendeurs à cette réalité. ​

“On entend souvent dire que les agents immobiliers font monter les prix, mais ce n’est pas vrai. Ce sont surtout les vendeurs qui veulent un prix trop élevé. C’est humain. Si vous vivez quelque part pendant longtemps, vous ne voyez plus les inconvénients. Le meilleur exemple est celui de la proximité d’un aéroport ou d’une voie ferroviaire. Les vendeurs nous disent qu’ils n’entendent plus cela, mais nous savons que cela diminuera le prix de l’habitation. Il s’agit d’une conversation importante que l’agent immobilier doit avoir avec le vendeur.” Johan Krijgsman, CEO ERA

ERA va très loin pour aider ses clients. Avec l’aide de photographes spécialisés dans le domaine de l’immobilier, une propriété est visualisée de la meilleure façon possible. En outre, l’agent immobilier organise une visite professionnelle au cours de laquelle les possibilités de l’habitation sont expliquées en long et en large, ce qui permet aux acheteurs intéressés de se faire une meilleure idée de ce à quoi la maison ou l’appartement peut ressembler. Des émissions comme ‘Blind Gekocht’ (Acheté à l’aveugle) montrent que les acheteurs ne sont pas toujours capables d’imaginer ce qu’ils peuvent faire d’une maison. Selon M. Krijgsman, ce type d’aide s’adresse surtout aux plus jeunes générations.

“La dernière génération d’acheteurs se plaint que tout est trop cher, mais elle veut aussi une maison ou un appartement entièrement terminée, ce qui a un prix. Il y a dix ans, les acheteurs acceptaient une cuisine à l’ancienne parce que la maison était située dans un emplacement de choix. Vivre dans une cuisine un peu vétuste pendant quelques années ne posait aucun souci. Mais aujourd’hui, il y a une génération qui veut tout, tout de suite : de longues vacances, une belle voiture et une maison parfaitement finie.” Johan Krijgsman, CEO ERA.

Electronic Realty Associates : ERA

ERA Belgium a fêté son 25^e anniversaire en 2020 et l’année dernière, ERA a réalisé plus de 10.000 transactions, faisant du réseau le leader du marché national. Au moment de la reprise par Johan Krijgsman en 2019, ERA comptait 105 agences, dont 90% en Flandre. Entretemps, le réseau a connu une expansion considérable à Bruxelles et en Wallonie, et ERA compte désormais plus de 130 agences, qui emploient plus de 550 personnes. Mais cela ne s’arrêtera pas là ; les ambitions de croissance de l’entreprise verront le réseau des agences ERA s’étendre encore davantage. Il s’agit d’une vision remarquable, en contradiction avec certaines autres agences immobilières, mais M. Krijgsman souligne qu’il s’agit effectivement de la stratégie d’ERA. Les agents immobiliers ERA sont proches de leurs clients, à des moments importants de leur vie. ERA a l’ambition d’assister et de guider le client tout au long de sa vie.

“Nous devons être le bras droit de notre client tout au long de sa vie. Le premier appartement en location, l’achat d’une première maison, puis d’une deuxième maison comme investissement ou comme maison de campagne... Mais aussi la vente de la maison des parents décédés. L’ensemble de ce processus constitue notre activité principale. Je pense que les clients ne donnent pas une note de 10 à un ordinateur, mais à des personnes. Ce contact humain est la clé du succès qui nous a permis de nous développer si rapidement.” Johan Krijgsman, CEO ERA

Mais cela ne signifie pas qu’ERA est à la traîne en matière de numérisation. Au contraire. ERA ne signifie pas Electronic Realty Associates pour rien. Le nom fait référence aux premiers agents immobiliers qui collaboraient par fax afin d’atteindre plus de clients pour leurs propriétés. À l’époque, il s’agissait sans aucun doute d’une innovation numérique, mais aujourd’hui encore, ERA consacre beaucoup d’efforts à la numérisation. ERA travaille avec un CRM sophistiqué, basé sur ERAforce, le numéro 1 mondial. Cela nous permet notamment de sélectionner précisément les maisons qui se rapprochent le plus possible de ce que souhaite le client. Ce même outil est également utilisé pour améliorer nos propres méthodes de travail, au moyen d’enquêtes auprès des clients.

Regardez ici l’interview complète de Johan Krijgsman.