Inédit depuis dix ans : les prix de l’immobilier flamand augmentent quatre fois plus vite que l’inflation

Louvain est la ville centrale la plus chère de ces 15 dernières années, Genk la plus abordable

  • Les prix des habitations ont augmenté de 3,52% en 2019, une augmentation quatre fois
    plus importante que l’inflation (0,76%).

  • Louvain, Anvers et Bruges sont les villes centrales les plus chères, Genk, Roeselare et
    Courtai les moins chères. Pour une habitation à Louvain, vous payez en moyenne 60,29%
    de plus que pour la même habitation à Genk.

  • À l’heure actuelle, les habitations sont en vente en moyenne 97 jours. Au quatrième
    trimestre de 2019, ce chiffre est tombé à 88 jours. La raison : l’annonce de la suppression
    du woonbonus (prime au logement).

  • La surface habitable moyenne des biens immobiliers vendus est aujourd’hui de 180 m², soit 11 m² de moins qu’il y a 15 ans.

Les prix de l’immobilier ont augmenté de 3,52% en 2019, une augmentation quatre fois plus importante que l’inflation. Cela faisait déjà dix ans que l’écart entre l’inflation et l’augmentation du prix des habitations n’avait plus été aussi important. C’est ce qui ressort du Baromètre ERA 2020, une étude réalisée par ERA Belgium en collaboration avec la KU Leuven, qui a examiné le marché immobilier flamand de ces 15 dernières années. Au cours de cette période, Louvain, Anvers et Bruges étaient respectivement les villes centrales les plus chères, alors que Genk, Roeselare et Kortrijk affichaient les prix les moins élevés. Ainsi, vous payez pour une habitation à Louvain pas moins de 60,29% de plus que pour une habitation du même type à Genk.

En collaboration avec ERA, le plus grand groupe immobilier de Flandres, la KU Leuven a analysé le marché immobilier flamand de ces 15 dernières années, en se basant pour cela sur les chiffres de quelque 60.000 transactions. L’Indice immobilier ERA-KULeuven (EKVI) tient compte de différents facteurs comme la taille, le niveau de finition et la situation des habitations vendues. Par conséquent, il reflète parfaitement l’évolution des prix de propriétés similaires – et donc, on ne compare pas des pommes avec des oranges ! Ces calculs montrent que les prix des logements flamands ont augmenté de 3,52% en 2019. Cela signifie que les prix de l’immobilier ont augmenté plus de quatre fois plus vite que l’inflation – la hausse des prix des biens de consommation –, qui était de 0,76% l’année passée. 

“Cela fait déjà dix ans que l’écart entre l’inflation et l’augmentation du prix des habitations n’avait plus été aussi important. En 2009, ceux-ci s’élevaient respectivement à 0,26% et 1,42%. Autrement dit : en 2019, les prix de nos habitations ont non seulement augmenté en valeur absolue, mais encore plus fortement en valeur relative. Les propriétaires immobiliers ont donc eu une année exceptionnelle.” Johan Krijgsman, CEO ERA Belgium 

Sven Damen, l’économiste immobilier de la KU Leuven qui a réalisé l’étude, et Johan Krijgsman, CEO de ERA Belgium, estiment que dans les années à venir, les prix ne continueront plus d’augmenter à cette cadence élevée. La suppression du woonbonus aura très certainement tendance à amortir les prix.

“Dans notre étude, nous constatons qu’à moyen terme, c’est surtout la capacité d’emprunt des ménages qui détermine les prix des habitations : plus le Flamand peut emprunter, plus il dépensera pour acheter son logement. Et cette capacité d’emprunt dépend donc du salaire, des taux hypothécaires et du woonbonus. Suite à la suppression du woonbonus, les Flamands pourront emprunter de 9 à 13% en moins, ce qui devrait se traduire à moyen terme par un tassement du prix des habitations. Mais, attention : cela ne signifie pas nécessairement que les prix vont diminuer pour autant, parce que le prix d’une habitation dépend aussi d’autres facteurs, très difficiles à prévoir – comme par exemple les taux hypothécaires.” Sven Damen, vastgoedeconoom KU Leuven

Louvain prend les devants

Louvain est la ville centrale flamande la plus chère de ces 15 dernières années, 9% plus chère qu’Anvers et 11% plus chère que Bruges. Tout en bas de la liste, on retrouve respectivement Courtrai, Roeselare et Genk. Ainsi, vous payez pour une habitation à Louvain plus de deux fois plus cher (60,29%) que pour la même maison à 60 kilomètres de là, à Genk.

“Louvain doit une partie de ses prix immobiliers élevés à une immense majorité de candidats-acquéreurs très instruits, qui disposent généralement d’un budget plus important à consacrer à l’achat d’une habitation. Et bien sûr, lorsque l’offre n’augmente pas suffisamment, cela conduit à une augmentation des prix des logements.” Sven Damen, vastgoedeconoom KU Leuven

Très intéressant : la ville centrale limbourgeoise la plus chère, Hasselt, figure à la neuvième place de ce classement, juste entre Saint-Nicolas et Alost.

Ruée sur le woonbonus

Il ressort du même Baromètre ERA 2020 que l’an dernier, une habitation flamande était en vente en moyenne 97 jours, avant que l’offre finale ne soit acceptée. Cependant, la nouvelle de la suppression du woonbonus a provoqué une accélération lors du quatrième trimestre, puisque la période de vente moyenne est alors tombée à 88 jours.

“En réalité, l’effet accélérateur du woonbonus était bien sûr beaucoup plus important. Les chiffres représentent en effet la moyenne pour tout le trimestre, alors que la ‘ruée sur le woonbonus’ n’a duré que 6 semaines. Si votre offre n’était acceptée qu’après le 15 novembre, les documents administratifs nécessaires pour l’acte ne pouvaient pas être obtenus avant la fin de l’année.” Johan Krijgsman, CEO ERA Belgium 

De moins en moins de maisons de type ouvert

Il y a également une évolution notable au niveau de la surface habitable sur le marché immobilier flamand. Celle-ci s’élève actuellement à environ 180 mètres carrés en moyenne, alors qu’il y a 15 ans, on pouvait compter 11 mètres carrés de plus. Les habitations vendues deviennent donc de plus en plus compactes. 

“Nous vivons dans des habitations toujours plus compactes, une conséquence logique de la diminution du nombre de maisons de type ouvert : en 2005, il s’agissait encore de 44% du marché de l’immobilier alors que l’année passée, cela ne représentait ‘plus que’ 36% du marché. Cette évolution va dans le sens de ce que les constructeurs répètent depuis des années : nous devons être plus avisés avec nos espaces ouverts urbains.” Johan Krijgsman, CEO ERA Belgium

Enfin, le vieillissement du patrimoine immobilier est plus d’actualité que jamais. Les maisons flamandes sont connues pour être souvent trop vieilles, et elles ne répondent donc pas aux normes et besoins d’aujourd’hui. C’est d’ailleurs ce que confirme le Baromètre ERA 2020 : l’habitation moyenne vendue en 2019 n’avait pas moins de… 59 ans !

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Johan Krijgsman CEO, ERA Belgium
Sven Damen Économiste immobilier, KU Leuven
Joachim Deman Communication, Bereal
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Sven Damen Économiste immobilier, KU Leuven
Joachim Deman Communication, Bereal
A propos de ERA

ERA a été fondé aux États-Unis en 1972 et est actif sur le marché belge de l’immobilier depuis 1995. Actuellement, ERA compte plus de 2.300 agences affiliées et indépendantes dans 48 pays, dont plus de 1.100 agences dans 13 pays européens. En Belgique, les 110 agences ERA sont tous membres de l'institut professionnel des agents immobiliers (IPI). ERA réalise environ 5.000 ventes par an et quelque 3.500 contrats de location en Belgique. 

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