Baromètre ERA 2025 : La baisse des droits d’enregistrement fait grimper les prix en Wallonie : les maisons wallonnes plus chères de 5,7 %

Grâce à la baisse des droits d’enregistrement en Wallonie, le marché immobilier wallon connaît un nouvel élan. Après deux années de hausses de prix limitées à environ 2 %, le prix d’une maison en Wallonie a bondi de 5,7 % en 2025. « Comme l’apport personnel requis est désormais plus faible, l’accès à la propriété devient possible pour plus de Wallons. Ceux qui attendent risquent de voir les prix continuer à augmenter », explique Johan Krijgsman, CEO d’ERA. À Bruxelles, les appartements n’ont augmenté en moyenne que de 0,8 % l’an dernier. « Les investisseurs se retirent en raison de la surabondance de règles à Bruxelles et de l’instabilité politique », avertit Johan Krijgsman.

Depuis 2005, l’Université d’Anvers analyse, en collaboration avec ERA – le plus grand réseau d'agences immobilières de Belgique – le marché résidentiel belge.

« Il s’agit d’un indice de prix hédonique qui tient compte de dizaines de paramètres, tels que la superficie, le niveau de finition ou encore la localisation des biens vendus. Les chiffres reflètent ainsi l’évolution des prix de logements comparables, sans comparer des biens qui ne le sont pas. » - Sven Damen, professeur d’économie immobilière à l’Université d’Anvers

Adieu aux droits d’enregistrement qui faussaient le marché !

Après deux années plus calmes, le marché des maisons en Wallonie connaît une forte impulsion grâce à la baisse des droits d’enregistrement entrée en vigueur le 1er janvier 2025. Pour l’achat d’une première et unique habitation, le taux est désormais fixé à 3 %, contre 12,5 % auparavant.

« Un groupe significatif de Wallons qui ne pouvait auparavant pas accéder à la propriété y parvient aujourd’hui, car la baisse des droits d’enregistrement réduit fortement l’apport personnel nécessaire. Cela crée une demande supplémentaire alors que l’offre n’augmente pas, ce qui entraîne une hausse rapide du prix moyen des maisons en Wallonie. » - Johan Krijgsman, CEO d’ERA

En 2025, une maison en Wallonie est devenue en moyenne 5,7 % plus chère. En 2024, la hausse se limitait à 1,9 %, et en 2023 à 2,3 %.

« Les acheteurs passent plus rapidement à l’offre et négocient moins sur le prix demandé, même dans un contexte où les taux d’intérêt sont passés d’environ 3 % à près de 3,5 %, tandis que l’inflation – qui influence également l’indexation des salaires – se situe autour de 2,47 %. De nombreux Wallons préfèrent agir maintenant pour anticiper de nouvelles hausses. » - Emmanuel Deboulle, Business Development Manager Wallonie-Bruxelles

Pour le professeur Sven Damen, la baisse des droits d’enregistrement constitue une évolution positive et nécessaire pour le marché wallon.

« L’ancien système avait un effet perturbateur sur le marché, car il freinait les propriétaires lorsqu’un changement de situation de vie nécessitait un déménagement, par exemple un nouvel emploi dans une autre ville ou province. Les recherches scientifiques montrent que des droits d’enregistrement plus faibles favorisent la mobilité résidentielle. Ces nouveaux tarifs permettent aux ménages de répondre plus souplement à leurs besoins en logement. » - Sven Damen, professeur d’économie immobilière à l’Université d’Anvers

L’intérêt flamand également stimulé

Outre l’augmentation du nombre de candidats acheteurs wallons, ERA observe aussi un potentiel croissant du côté flamand, notamment chez les ménages vivant à proximité de la frontière linguistique. En Flandre, les prix des maisons ont augmenté en moyenne de 3,7 % en 2025.

« La différence entre les droits d’enregistrement flamands et les anciens droits wallons constituait auparavant un obstacle pour les Flamands souhaitant acheter juste de l’autre côté de la frontière linguistique. Aujourd’hui, cet écart n’est plus que de 1 % au lieu de 9 %. Nous nous attendons donc à ce que déménager en Wallonie devienne plus attractif pour les Flamands et que davantage d’entre eux franchissent effectivement le pas. » - Johan Krijgsman, CEO d’ERA

« Le prix des maisons ont moins fortement augmenté en Flandre, mais il reste depuis longtemps nettement plus élevé qu’en Wallonie. Cela rend l’option de vivre quelques kilomètres plus au sud particulièrement intéressante pour les Flamands, y compris pour des projets de construction neuve, où la différence de prix peut rapidement atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros. » - Emmanuel Deboulle, Business Development Manager Wallonie-Bruxelles

Bruxelles à la traîne

Comme chaque année, le marché des appartements bruxellois a également été analysé par l’Université d’Anvers.

Évolution du prix des appartements à Bruxelles:

« Pour la troisième année consécutive, le prix d’un appartement à Bruxelles a à peine, augmenté avec une hausse de 0,8 %, après même une baisse de 0,6 % en 2022. Les fortes augmentations observées avant et au début de la pandémie appartiennent clairement au passé. » - Sven Damen, professeur d’économie immobilière à l’Université d’Anvers

Selon ERA, cette situation s’explique par la complexité réglementaire bruxelloise, l’instabilité politique et des procédures administratives longues, tant au niveau communal que chez les notaires bruxellois. En 2025, il fallait en moyenne 161 jours pour vendre un appartement à Bruxelles, contre 139 jours en Flandre. Depuis 2020 – où ce délai s’élevait à 106 jours – le temps nécessaire pour conclure une vente à Bruxelles a augmenté de plus de 50 %.

« Les bailleurs à Bruxelles doivent tenir compte des grilles de loyers, des limitations des hausses entre deux locations et des restrictions quant aux informations pouvant être demandées aux candidats locataires. Les investisseurs sont également confrontés au droit de préemption et à l’obligation d’un double enregistrement des baux, à la fois au niveau fédéral et régional. » Emmanuel Deboulle, Business Development Manager Wallonie-Bruxelles

« Tous ces éléments amènent les investisseurs à douter de la pertinence d’un investissement dans un appartement bruxellois. Selon les chiffres du SPF Finances, 7 Bruxellois sur 10 vivent dans un appartement et seulement 1 sur 5 est propriétaire de son logement. Les autorités régionales devraient donc veiller à maintenir un climat favorable aux investisseurs, ce qui n’est clairement plus le cas aujourd’hui. En matière de logement et de marché locatif, Bruxelles semble organiser son propre blocage, sans signe d’amélioration à court terme. » - Johan Krijgsman, CEO d’ERA

Évolution du prix des appartements en Flandre:

« Au cours des quatre dernières années, investir dans un appartement en Flandre s’est systématiquement révélé plus intéressant. La pression sur le marché du logement y est élevée, l’administration y est plus fluide qu’à Bruxelles et la réglementation y est moins contraignante pour les bailleurs. Pour les acheteurs occupants, Bruxelles est désormais la région la moins attractive en matière de droits d’enregistrement, tant par rapport à la Wallonie qu’à la Flandre. Contrairement à la Wallonie, la situation financière très tendue de Bruxelles rend par ailleurs peu probable une future baisse de ces droits. » - Emmanuel Deboulle, Business Development Manager Wallonie-Bruxelles

Arnaud Verwacht

PR Consultant, Bepublic Group

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