Baromètre ERA : Les prix des appartements bruxellois restent stables, mais les acheteurs doivent (encore) faire preuve de patience

La stabilité règne sur le marché immobilier bruxellois, selon le Baromètre ERA, une étude annuelle réalisée pour la 20ème année consécutive. En 2024, un appartement à Bruxelles coûtait en moyenne 0,6 % de plus qu’en 2023, mais les délais de vente se sont nettement allongés. En Wallonie, c’est l’inverse : une maison s’y vendait en moyenne 6 jours plus rapidement qu’en 2023.

En collaboration avec ERA, le plus grand réseau d’agences immobilières en Belgique, l’Université d’Anvers analyse le marché résidentiel depuis 20 ans. “Il s’agit d’un indice des prix qui prend en compte la taille, la finition et l’emplacement des biens vendus. Cela permet de comparer l’évolution des prix de biens similaires, évitant ainsi des comparaisons injustes,” dit Sven Damen, professeur d'économie immobilière à l'Université d'Anvers.

Les prix des appartements restent stables à Bruxelles

Pour la deuxième année consécutive, le Baromètre ERA a étudié l’évolution immobilière à Bruxelles et en Wallonie. À Bruxelles, l’analyse s’est concentrée sur les appartements, principal type de bien échangé. En 2024, les prix sont restés globalement stables (+0,6 %). Toutefois, le délai moyen de vente a grimpé à 142 jours, soit 15 jours de plus qu’en 2023. Le baromètre démontre aussi que le prix des appartements dans notre capitale a augmenté de 10% au cours des cinq dernières années.

La principale cause de cette hausse des prix ? L’inflation. Selon Statbel, l’indice santé a augmenté de 60 % sur la même période. Cependant, il y a une bonne nouvelle pour les acheteurs : pour la troisième année consécutive, les hausses de prix sont restées en dessous de l’inflation. Grâce à l’indexation des salaires et à la baisse des taux, acheter un bien en 2024 est donc théoriquement devenu plus accessible.

Maisons wallonnes 1,9 % plus chères

En Wallonie, les prix des maisons ont augmenté de 1,9 %, une évolution similaire à celle de 2023 (+2,2 %). Selon le baromètre, les prix ont augmenté de 18,4 % en 5 ans. Les délais de vente ont toutefois diminué : 114 jours en moyenne en 2024 contre 120 en 2023.

"Grâce à des taux d'intérêt plus bas qu'auparavant et à la réduction des droits d'enregistrement à 3% en Wallonie, sans oublier l'éventuelle adoption prochaine de cette mesure à Bruxelles, l'impact positif sur les primo-acquéreurs s'est déjà fait sentir au cours du dernier trimestre 2024. Cette dynamique devrait jouer un rôle déterminant en 2025, offrant de nouvelles opportunités pour les futurs jeunes propriétaires et ce malgré des contraintes PEB qui seront quant à elles de plus en plus contraignante." - Emmanuel Deboulle, Business Development Manager & Speaker Wallonie-Bruxelles ERA

Reprise au 1^er semestre et au dernier trimestre du marché flamand

En plus des données bruxelloises et wallonnes, le baromètre offre également une vue d’ensemble des chiffres en Flandre. Alors que le marché immobilier s’était clairement refroidi en 2023, avec une forte baisse des prix à partir du dernier trimestre, le Baromètre ERA montre une reprise en 2024. Entre le 1er janvier et le 31 décembre, le prix des maisons a augmenté de 1,4 % par rapport à 2023. En examinant uniquement 2024, on observe une relance du marché immobilier avec une pause dans le troisième trimestre où les prix des maisons ont significativement progressé.

Les prix des appartements ont suivi une tendance similaire, avec une hausse moyenne de 2,4 % par rapport à 2023.

"Début 2024, il est devenu clair que la Banque Centrale Européenne allait baisser les taux d’intérêt. De nombreux acheteurs dans tout le pays ont attendu ce moment. Dès le deuxième trimestre, les taux ont effectivement baissé, rendant l’achat d’une maison plus abordable. Cela a encouragé de nombreux acheteurs à revenir sur le marché, faisant mécaniquement remonter les prix." - Johan Krijgsman, CEO d'ERA

L’étiquette énergétique pèse davantage dans les prix

Le Baromètre ERA montre clairement que l’étiquette énergétique joue un rôle croissant sur le marché immobilier, créant une segmentation à trois vitesses en Flandre. Les maisons avec une étiquette A ou B ont vu leurs prix augmenter de 4,8 % en moyenne, tandis que celles avec une étiquette C ou D ont connu une hausse limitée à 1,4 %. Les biens énergivores (E-F) ont vu leurs prix diminuer de 1,2 % par rapport à l’année passée. Bien que le baromètre repose sur des données flamandes, c'est également une tendance que l'on observe en Wallonie et à Bruxelles.

Pour la fixation du prix d'une maison, l'efficacité énergétique pèse également de plus en plus lourd en Flandre. Une maison avec un label A s’est vendue en moyenne 26 % plus cher qu’un bien similaire avec un label D. Les maisons avec une étiquette F se sont vendues 13 % moins cher, un écart global entre A et F atteignant un record de 44 %. Par exemple, une maison avec un label F vendue 348 000 euros aurait pu être vendue 502 000 euros avec un label A.

“En 2023, nous avions déjà remarqué que le marché immobilier évoluait à trois vitesses sous l’influence de l’étiquette énergétique. Cette tendance s’est accentuée en 2024. Les maisons écoénergétiques et celles avec une étiquette C ou D restent très recherchées, car elles ne nécessitent pas de rénovations obligatoires dans les années à venir.” ​ - Johan Krijgsman, CEO d'ERA

Les biens mettent plus de temps à se vendre

L’époque où une maison se vendait après une première visite ou sur base de photos en ligne est révolue. En 2024, le délai moyen pour vendre une maison en Flandre était de 113 jours, soit 10 jours de plus qu’en 2023, et 27 jours de plus par rapport aux années Covid. Les appartements se sont vendus en moyenne en 132 jours, 10 jours de plus qu’en 2023.

Les prix des maisons baissent dans les centres-villes flamands, celui de Louvain reste le plus cher

Le Baromètre ERA révèle une baisse de 0,9 % des prix dans les centres-villes flamands, une première depuis 2013. À l’inverse, les prix ont augmenté de 1,9 % dans les périphéries. Louvain reste le centre-ville le plus cher, avec des prix 11 % plus élevés qu’à Gand et Anvers. Les villes les plus abordables sont Roulers, Genk et Courtrai. Avec le budget nécessaire pour acheter une maison à Louvain, on pourrait acheter 1,8 maisons équivalentes à Roulers.

La province du Brabant flamand reste la plus chère pour la sixième année consécutive, suivie d’Anvers, de la Flandre orientale, du Limbourg et de la Flandre occidentale.

“De 2005 à 2019, les prix de l'immobilier ont augmenté en moyenne plus rapidement dans les centres-villes flamands que dans les autres communes. Après le COVID, cette tendance s'est inversée : avec davantage plus de télétravail et des préférences résidentielles changeantes, les prix de l'immobilier ont augmenté plus rapidement en dehors des centres-villes. Bien que nous pensions l'année dernière que cette évolution s'était arrêtée, nous constatons cette année à nouveau une augmentation plus rapide des prix en dehors des centres-villes flamands.” ​ - Sven Damen, Professeur d'économie immobilière à l’Université d’Anvers

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