“Stijgende rente dreigt betaalbaarheid onder druk te zetten”

Houdt de Belg nog steeds vast aan de baksteen in zijn maag? Mogen we spreken van een afkoeling van de markt? En is er nog wel voldoende plaats in België om te wonen? Deze en nog vele andere prangende, actuele vragen kreeg Johan Krijgsman, CEO van ERA, onlangs voor de voeten geworpen tijdens een aflevering van ‘Trends Talk’ op Kanaal Z. Journalist Jan De Meulemeester ging met Krijgsman uiteraard ook in gesprek over de gestegen vastgoedprijzen en betaalbaarheid van de vastgoedmarkt. “Zelfs als de woningprijzen nu stabiel blijven, kunnen huizen minder betaalbaar worden door de stijgende rente.”

Als er dezer dagen één onderwerp is dat de gesprekken aan tafel kan voeden, dan is het wel de betaalbaarheid van woningen in ons land. En die staat stilaan onder druk, zo beaamt Johan Krijgsman in ‘Trends Talk’. Al maakt hij wel meteen een belangrijke nuance: het is onder meer de combinatie van hogere prijzen en de stijgende rente die betaalbaarheidsproblemen veroorzaakt. Doordat de rente de voorbije jaren historisch laag was, konden vele gezinnen een woning betalen, ondanks stijgende prijzen. Dat verandert nu, want zelfs als de prijzen van de woningen stabiel blijven, kunnen door een stijgende rente vele woningen minder betaalbaar worden. ​

"Wie in 2010 een lening van 250.000 euro aanging, kreeg een gemiddelde rente van 4%. Op dat moment betaalde je maandelijks, op 25 jaar, zo’n 1.300 euro af. Vorig jaar schommelde de gemiddelde rente rond 1%, wat resulteerde in een afbetaling van zo’n 950 euro per maand. Vandaag zit de rente opnieuw in stijgende lijn, waardoor dus een maandelijkse afbetaling ​ opnieuw stijgt.” – Johan Krijgsman, CEO ERA

Krijgsman maakt nog een andere belangrijke nuance: België heeft een stabiele vastgoedmarkt in vergelijking met andere Europese landen. Onze markt kent nagenoeg nooit dalingen, waardoor ook de pieken beperkt blijven. Om een voorbeeld te geven in Nederland zijn de prijzen in 10 jaar gestegen met 90% en in België met 28%.

Vraag en aanbod

De voorbije weken sijpelden ook verscheidene berichten over een afkoeling van de vastgoedmarkt door in de media. Maar volgens Krijgsman lopen we best niet te ver vooruit op de feiten wat de prijs betreft. In absolute cijfers gebeuren er nog steeds evenveel transacties als pakweg drie jaar geleden. Er is dezer dagen eerder sprake van een vertraging in de verkoop ten opzichte van de extreem gekke corona-periode. En dat heeft vooralsnog geen invloed op de effectieve woningprijzen.

De locatie van een pand is ook nog steeds essentieel voor de prijs. Om maar een voorbeeld te geven: voor een relatief oud en klein appartement op de zeedijk in Knokke-Heist, betaal je tegenwoordig meer als voor een vrijstaande woning met een tuin in pakweg Bilzen of Ronse. Maar een koper kiest natuurlijk zelf hoeveel waarde hij wil geven aan die locatie. Voor sommige huizenjagers is dit effectief belangrijk, terwijl andere kopers tevreden zijn met een mindere locatie, maar wel een volledig afgewerkt huis verkiezen.

Ook een tuin – of stuk buitenruimte – was altijd al belangrijk. Maar de covid-pandemie heeft dit nog sterker gemaakt: vele landgenoten willen ruimer gaan wonen, met een tuin – of een ruim terras, in geval van een appartement. Ook panden die in of nabij het groen liggen, zijn populairder geworden. Door het ondertussen ingeburgerde 1, 2 of 3 dagen telewerken, waardoor er minder verplaatsingen zijn, zijn mensen nu ook bereid om 10 kilometer verder te rijden naar hun werk, als ze een woning met plaats voor een bureautje en een tuin kunnen hebben.

Voldoende plaats?

Wat de Belgen zich ook steeds meer afvragen, is of er straks nog wel voldoende plaats is in België om comfortabel te wonen? Er is de bouwstop, de bevolking groeit en de duurzaamheidsvereisten worden steeds hoger. Volgens Krijgsman is er wel een oplossing.

“Er zijn steeds meer singles en eenoudergezinnen, naast de gewone demografische bevolkingsgroei, wat de vraag naar woningen nog verder opdrijft. Het is geen geheim dat vergunningsprocedures voor grote nieuw nieuwbouwprojecten niet altijd even vlot verlopen. ​ Ook dat heeft invloed op het aanbod. Daarom moeten we meer inzetten op reconversie en bouwen in de hoogte: laten we de beschikbare ruimte die er is optimaal benutten, want we kunnen niet zomaar nieuwe stukken grond bebouwen. En eigenlijk zijn we het er allemaal mee eens, maar vaak luidt het dan ‘not in my backyard’.” ​ – Johan Krijgsman, CEO ERA

Rol van de vastgoedmakelaar

Krijgsman benadrukte verder nog in ‘Trends Talk’de adviserende rol van vastgoedmakelaars. Ze begeleiden zowel kopers als verkopers. Een pand dat verkeerd geprijsd staat, zal immers niet verkocht geraken. Dat betekent bijvoorbeeld ook dat vastgoedmakelaars verkopers op de realiteit moeten wijzen.

“We horen vaak zeggen dat makelaars de prijs opdrijven, maar dat klopt niet. Het zijn vooral de verkopers die een te hoge prijs willen. Dat is menselijk. Als je ergens lang woont, zie je de nadelen niet meer. Het beste voorbeeld is een luchthaven of een trein. Verkopers vertellen ons dat zij dit niet meer horen, maar wij weten dat dit een lagere prijs oplevert. Dit is een belangrijk gesprek dat de makelaar met een verkoper moet hebben.” Johan Krijgsman, CEO ERA

ERA gaat zeer ver in de begeleiding van hun klanten. Met de hulp van professionele vastgoedfotografen wordt een pand zo goed mogelijk in beeld gebracht. Daarnaast geeft de makelaar een professionele rondleiding waarbij de potentiële mogelijkheden van de woning worden toegelicht, zodat geïnteresseerde kopers een beter idee krijgen van hoe de woning er kan uitzien. Programma’s als ‘Blind Gekocht’ tonen aan dat kopers zich vaak niet kunnen voorstellen wat ze van een huis kunnen maken. Volgens Krijgsman heeft vooral de jongste generatie kopers die hulp nodig.

“De jongste generatie kopers klagen dat alles te duur is, maar ze willen ook meteen een huis dat volledig af is en daar hangt nu eenmaal een prijskaartje aan vast. 10 jaar geleden accepteerden kopers een ouderwetse keuken, omdat de woning op een toplocatie lag. Het kon geen kwaad om enkele jaren in die oude keuken te wonen. Maar nu is er een generatie die alles direct wilt: een mooie vakantie, een mooie auto en ook een mooi afgewerkt huis.” Johan Krijgsman, CEO ERA.

Electronic Realty Associates: ERA

ERA België vierde in 2020 haar 25e verjaardag en vorig jaar realiseerde ERA ruim 10.000 transacties, waarmee het netwerk nationale marktleider is. Op het moment van de overname van Johan Krijgsman in 2019, telde ERA 105 kantoren, waarvan 90% in Vlaanderen. Ondertussen heeft het netwerk een enorme uitbreiding gekend in Brussel en Wallonië, en telt ERA inmiddels meer dan 130 kantoren, goed voor meer dan 550 ERA medewerkers. Maar hier zal het niet stoppen, de groeiambities van het bedrijf zullen ​ het kantorennet nog meer uitbouwen. Dit is een opmerkelijk visie die haaks staat op sommige andere vastgoedmakelaars, maar Krijgsman benadrukt dat dit effectief de strategie is. ERA makelaars staan dicht bij hun klanten, op belangrijke momenten in hun leven. ERA heeft de ambitie om een klant door heel zijn leven bij te staan en te begeleiden.

“Wij zijn de partij die door het hele leven van een klant de rechterhand moet zijn. Het eerste huurappartement, de aankoop van een eerste woning, daarna een tweede woning als investering of als buitenverblijf… Maar ook de verkoop van de woning van overleden ouders. Heel dat traject, dat is onze kernjob. Ik geloof dat klanten geen score van 10 geven aan een computer, maar aan mensen. Die human touch is het succes waardoor we nu zo hard groeien.” Johan Krijgsman, CEO ERA

Maar dat wil niet zeggen dat ERA achterophinkt op vlak van digitalisering. Integendeel. ERA betekent niet voor niets Electronic Realty Associates. De naam verwijst naar de eerste makelaars die onderling samenwerkten met de fax om meer klanten te bereiken voor hun vastgoed. Dat was toen zonder meer een digitale innovatie, maar ook vandaag zet ERA veel in op digitalisering. ​ ERA werkt met een gesofisticeerde CRM, gebaseerd op ERAforce, de nummer 1 in de wereld. Hierdoor kan je o.a. net die woningen kan selecteren die zo nauw mogelijk aanleunen bij wat de klant wilt. Diezelfde tool wordt ook gebruikt om de eigen werkwijze te verbeteren, door middel van klantenbevragingen.

Bekijk hier volledige interview met Johan Krijgsman.