Ongezien in laatste tien jaar: Vlaamse woningprijzen stijgen vier keer harder dan inflatie

• De woningprijzen zijn in 2019 met 3,52 procent gestegen, een stijging die vier keer groter is dan de inflatie (0,76 procent).

• Leuven, Antwerpen en Brugge zijn de duurste centrumsteden. Genk, Roeselare en Kortrijk de goedkoopste. Voor een woning in Leuven betaal je maar liefst 60,29 procent méér dan voor dezelfde woning in Genk.

• Woningen staan vandaag gemiddeld 97 dagen te koop. In het vierde kwartaal van 2019 daalde dit naar 88 dagen. Oorzaak: de aankondiging van het afschaffen van de woonbonus.

• De gemiddelde bewoonbare oppervlakte van de verkochte panden bedraagt vandaag 180m2, dat is meer dan 11m2 kleiner dan 15 jaar geleden.

De woningprijzen zijn in 2019 met 3,52 procent gestegen, een stijging die meer dan vier keer groter is dan de inflatie. Het is al tien jaar geleden dat het verschil tussen de inflatie en de stijging van de woningprijzen zo groot was. Dat blijkt uit de ERA Barometer 2020, een studie van ERA Belgium in samenwerking met de KU Leuven, die de Vlaamse vastgoedmarkt van de voorbije 15 jaar onder de loep neemt. In die periode zijn respectievelijk Leuven, Antwerpen en Brugge als duurste centrumsteden uit de bus gekomen, terwijl Genk, Roeselare en Kortrijk de goedkoopste waren. Zo betaal je voor een Leuvense woning maar liefst 60,29 procent meer dan voor eenzelfde woning in Genk.

In samenwerking met ERA, de grootste makelaarsgroep van Vlaanderen, onderzocht de KU Leuven de Vlaamse vastgoedmarkt van de voorbije 15 jaar, gebaseerd op de cijfers van zo’n 60.000 transacties. De ERA-KULeuven-Vastgoedindex (EKVI) houdt bovendien rekening met factoren zoals de grootte, afwerking en ligging van de verkochte woningen. Daardoor geeft het de prijsevolutie van gelijkaardige woningen weer - en worden er dus geen appelen met peren vergeleken. Uit die berekeningen blijkt alvast dat de Vlaamse woningprijzen in 2019 met 3,52 procent gestegen zijn. Dat betekent dat de huizenprijzen meer dan vier keer zo hard gestegen zijn als de inflatie - de stijging van de prijzen van de consumptiegoederen - die vorig jaar 0,76 procent bedroeg.

“Het is al tien jaar geleden dat het verschil tussen de inflatie en de stijging van de woningprijzen zo groot was. In 2009 was dit respectievelijk 0,26 procent en 1,42 procent. Met andere woorden: in 2019 zijn onze woningen niet alleen in absolute prijs gestegen, maar nog veel sterker in relatieve waarde. Vastgoedeigenaars hebben er dus een boerenjaar op zitten.” Johan Krijgsman, CEO ERA Belgium 

De komende jaren verwachten Sven Damen, de vastgoedeconoom van de KU Leuven die de studie uitvoerde, en Johan Krijgsman, CEO van ERA Belgium, dat de prijzen niet meer aan dit hoge tempo blijven stijgen. De afschaffing van de woonbonus zal hierbij een ‘prijsdempend’ effect hebben.

“In ons onderzoek vinden we dat op middellange termijn vooral de ontleencapaciteit van huishoudens de woningprijzen bepaalt: hoe meer de Vlaming kan lenen, hoe meer hij ook aan zijn woning uitgeeft. En die ontleencapaciteit is dus afhankelijk van het inkomen, de hypotheekrente en de woonbonus. Door het wegvallen van de woonbonus, zal de Vlaming 9 à 13 procent minder kunnen lenen, waardoor we op middellange termijn een prijsdempend effect op de woningprijs kunnen verwachten. Maar, belangrijk: dit betekent niet noodzakelijk dat prijzen onmiddellijk zullen dalen, omdat de woningprijs ook afhankelijk is van andere factoren die zeer moeilijk te voorspellen zijn - zoals bijvoorbeeld de hypotheekrente.” Sven Damen, vastgoedeconoom KU Leuven

Leuven spant de kroon

Leuven is de duurste Vlaamse centrumstad van de voorbije 15 jaar, 9 procent duurder dan Antwerpen en 11 procent duurder dan Brugge. Onderaan het lijstje bengelen respectievelijk Kortrijk, Roeselare en Genk. Zo betaal je voor een woning in Leuven ruim de hélft meer (60,29 procent) dan voor dezelfde woning 60 kilometer verder, in Genk. 

“Leuven heeft zijn hoge vastgoedprijzen voor een groot deel te danken aan een immens grote vraag van hoogopgeleiden. Zij hebben een groter budget te spenderen, en als het aanbod dan onvoldoende toeneemt, leidt dat tot hoge woningprijzen.” Sven Damen, vastgoedeconoom KU Leuven

Opvallend: de duurste Limburgse centrumstad, Hasselt, staat pas op de negende plaats, tussen Sint-Niklaas en Aalst.

Rush op woonbonus

Uit dezelfde ERA Barometer 2020 blijkt dat een Vlaamse woning het afgelopen jaar gemiddeld 97 dagen te koop stond, voor het finale bod werd aanvaard. Het nieuws van de afschaffing van de woonbonus zorgde in het vierde kwartaal echter voor een versnelling: de gemiddelde verkoopperiode daalde naar 88 dagen.

“In werkelijkheid was het versnellend effect van de woonbonus natuurlijk nog veel groter. De cijfers geven namelijk het gemiddelde weer van het hele kwartaal, terwijl de ‘woonbonus-rush’ maar 6 weken geduurd heeft. Als je bod pas na 15 november aanvaard was, geraakte het nodige papierwerk voor de akte immers niet meer rond voor het einde van het jaar.” Johan Krijgsman, CEO ERA Belgium 

Steeds minder open bebouwingen

Ook in de bewoonbare oppervlakte van woningen op de Vlaamse vastgoedmarkt is er een opvallende evolutie te zien. Die bedraagt momenteel gemiddeld 180 vierkante meter, terwijl dit 15 jaar geleden nog 11 vierkante meter hoger lag. De verkochte woningen worden dus steeds compacter.

“We wonen steeds compacter, een logisch gevolg van de daling in het aantal open bebouwingen: in 2005 was dat 44 procent van de markt, terwijl dit vorig jaar ‘maar’ 36 procent was. Die evolutie ligt helemaal in lijn met de boodschap die de bouwmeesters al jaren verkondigen: we moeten voorzichtiger omspringen met onze open ruimte.” Johan Krijgsman, CEO ERA Belgium

Het verouderd patrimonium blijkt ten slotte nog steeds actueel. Onze Vlaamse woningen staan erom bekend dat ze nog te vaak te oud zijn, en daarom niet voldoen aan de moderne normen en noden. Dat bevestigt ook de ERA Barometer 2020: het gemiddelde verkochte pand was in 2019 niet minder dan 59 jaar oud.