Grote Vastgoedenquête ERA:
​amper 4% verwacht dat vastgoed goedkoper wordt

Brussel, 25 september 2026 - Wie vandaag hoopt dat woningen de komende jaren opnieuw goedkoper worden, is duidelijk in de minderheid. Uit de Grote Vastgoedenquête van ERA blijkt dat amper 4,1% van de Vlaamse, 4,7% van de Waalse en 4,1% van de Brusselse respondenten een daling van de vastgoedprijzen verwacht. Tegelijk blijkt bij concrete woonkeuzes vooral ruimte bespreekbaar: oppervlakte en tuin worden sneller ingeruild dan de gewenste locatie.

In Vlaanderen verwacht 66,1% dat de vastgoedprijzen de komende twee à drie jaar verder stijgen. In Wallonië is dat 69,4% en in Brussel 71,0%. Tegelijk ervaart 63,0% van de Vlaamse respondenten wonen vandaag als niet meer betaalbaar. In Wallonië loopt dat op tot 77,8% en in Brussel tot 71,0%.

“Die combinatie is interessant. Mensen ervaren duidelijk druk op hun woonbudget, maar rekenen er tegelijk nauwelijks op dat woningen vanzelf goedkoper zullen worden. De enquête laat vooral zien dat ze daardoor scherper prioriteiten stellen. Niet noodzakelijk door hun favoriete gemeente of buurt los te laten, maar door kritischer te kijken naar hoeveel ruimte, tuin of andere woonwensen daar tegenover mogen staan.”
​Johan Krijgsman, CEO van ERA België

‘Locatie, locatie, locatie’ is springlevend

Wanneer respondenten voor een concreet compromis worden geplaatst, wordt die keuze duidelijk. In Vlaanderen zegt 65,6% liever kleiner te wonen in een betere buurt dan groter in een minder goede buurt. In Wallonië is dat 67,3% en in Brussel 60,4%.

Ook een kleinere tuin blijkt voor veel respondenten bespreekbaar wanneer daar een betere ligging tegenover staat. Daarmee gaat 64,0% van de Vlaamse, 70,2% van de Waalse en 69,2% van de Brusselse respondenten akkoord.

“Tijdens corona zagen we hoe een extra kamer of bureau en vooral een grotere tuin of een terras nadrukkelijker op het verlanglijstje kwamen. Die wensen zijn niet verdwenen. Maar een verlanglijstje is nog geen aankoopbeslissing. Zodra er echt gekozen moet worden, blijkt de plek waar mensen willen wonen bijzonder moeilijk onderhandelbaar. Het oude vastgoedcredo ‘locatie, locatie, locatie’ is dus allerminst dood.”
​Johan Krijgsman, CEO van ERA België

Vlaming en Waal kiezen eerst anders, maar komen bij hetzelfde compromis uit

Vooral bij 25- tot 44-jarigen toont de enquête dat woningzoekers in Vlaanderen en Wallonië niet noodzakelijk met dezelfde prioriteiten aan hun zoektocht beginnen.

Van de Vlaamse respondenten in die leeftijdsgroep noemt 61,4% locatie als een van de twee belangrijkste criteria bij de woningkeuze. Bij de Waalse 25- tot 44-jarigen is dat 39,7%. Dat verschil toont dat de startprioriteiten aan beide kanten van de taalgrens niet dezelfde zijn.

Maar zodra dezelfde leeftijdsgroep voor een concrete keuze tussen ruimte en buurt wordt geplaatst, verdwijnt dat verschil bijna volledig. 61,6% van de Vlaamse 25- tot 44-jarigen woont liever kleiner in een betere buurt. In Wallonië is dat 60,8%.

“Dat vind ik een van de meest opvallende conclusies uit de enquête. Een jonge Vlaming en een jonge Waal kunnen met andere prioriteiten aan hun zoektocht beginnen. Maar zodra budget en locatie tegenover elkaar komen te staan, eindigen ze bijna op hetzelfde punt. De woning mag kleiner worden. De plek waar ze willen wonen, veel minder.”
​Johan Krijgsman, CEO van ERA België

Zelfde beweging in heel Vlaanderen, met lokale nuances

Ook tussen de Vlaamse provincies zijn verschillen zichtbaar, maar de grote beweging blijft opvallend consistent: in elke provincie woont een duidelijke meerderheid liever kleiner in een betere buurt.

Ook het betaalbaarheidsgevoel loopt opvallend gelijk over de Vlaamse provincies: tussen 60,1% van de West-Vlaamse en 65,8% van de Antwerpse respondenten ervaart wonen vandaag als niet meer betaalbaar. En in geen enkele provincie verwacht meer dan 5,8% dat de vastgoedprijzen de komende jaren zullen dalen.

Bij de concrete woonkeuzes zijn er wel lokale nuances. In Limburg zegt zeven op de tien respondenten liever kleiner te wonen in een betere buurt. In Antwerpen is bijna zeven op de tien bereid een kleinere tuin te aanvaarden voor een betere ligging. Oost-Vlaamse respondenten blijken daar terughoudender in: 57,2% gaat met dat compromis akkoord.

Kandidaat-koper wil harder onderhandelen

Ook aan de onderhandelingstafel wordt de woningzoeker scherper. Van de Vlaamse respondenten die een aankoop overwegen, zegt 61,6% vandaag sneller geneigd te zijn om over de vraagprijs te onderhandelen dan vroeger. In Wallonië gaat het om 63,2%.

“Een kandidaat-koper is vandaag niet noodzakelijk minder gemotiveerd, maar hij rekent wel meer. De vraagprijs is maar één element. De maandelijkse afbetaling, eventuele renovatiewerken en de financiële buffer daarna tellen allemaal mee. Daardoor vergelijken mensen scherper en stappen ze ook mondiger in een onderhandeling.”
​Johan Krijgsman, CEO van ERA België

Compacter bouwen als deel van het antwoord

Voor Krijgsman heeft de duidelijke voorkeur voor locatie ook een bredere betekenis voor het woondebat. In een aparte beleidsvraag zet 20,6% van de Vlaamse respondenten het stimuleren van compactere en kleinere woningen bij de twee maatregelen die volgens hen prioritair kunnen bijdragen aan betaalbaarder wonen.

“Dat is voor mij geen pleidooi om iedereen kleiner te laten wonen. Maar als mensen consequent aangeven dat ze liever wat vierkante meters of tuin inleveren dan de juiste locatie, moeten we daar ook naar luisteren wanneer we nadenken over hoe en waar we bouwen. Compacter en slimmer bouwen op plekken waar mensen effectief willen wonen, moet mee deel uitmaken van dat debat.”
​Johan Krijgsman, CEO van ERA België

De droomwoning verdwijnt niet, maar krijgt een realitycheck

Volgens ERA tonen de resultaten niet dat mensen hun woonambities massaal opbergen. Wel wordt duidelijker onderscheid gemaakt tussen de ideale woning en wat bij een effectieve aankoop echt doorslaggevend blijft.

“Een droomwoning mag nog altijd een droomwoning zijn. Alleen is een droom geen aankoopbeslissing. Als het budget niet alle wensen tegelijk toelaat, bepalen mensen bewuster waarop ze willen toegeven en waarop niet. Dan kan een iets kleinere woning op de juiste plek uiteindelijk aantrekkelijker zijn dan meer vierkante meters op een locatie die niet bij je leven past. Dat is niet minder ambitieus. Het is vooral realistischer.”
​Johan Krijgsman, CEO van ERA België
​

^{Voor de redactie
​​
​Nationale duiding: Johan Krijgsman, CEO van ERA België (+32479897139)}

^{Regionale duiding is mogelijk via de ERA-woordvoerders in de verschillende regio’s:
​}_{Oost-Vlaanderen - Gert-Jan De Clercq (+32474317201)
​Antwerpen - Mo Raehani (+32493280971)
​West-Vlaanderen - Vincent Beuten (+32476200020)
​Vlaams-Brabant - Wout Meskens (+32495131023)
​Limburg - Rob Haesevoets (+32496238144)
​Brussel - Benjamin Blaes (+32492599059)
​Wallonië - François Baudoin (+32484787248)}

^{Over ERA
​ERA werd in 1972 opgericht in de Verenigde Staten en is sinds 1995 actief op de Belgische vastgoedmarkt. Vandaag is ERA marktleider in residentieel vastgoed in België, met meer dan 140 kantoren en ruim 600 vastgoedprofessionals verspreid over het land. In 2025 realiseerde ERA in België voor 2,5 miljard euro aan residentiële vastgoedverkopen. Het netwerk bereikt jaarlijks ongeveer 22 miljoen websitebezoekers en registreert meer dan 100.000 fysieke klantencontacten per jaar. Die schaal combineert ERA met de lokale marktkennis van zijn kantoren en makelaars. Ook internationaal maakt ERA deel uit van een uitgebreid netwerk van meer dan 2.300 onafhankelijke makelaarskantoren in 39 landen, waarvan meer dan 1.100 in Europa. Meer informatie over ERA Belgium is te vinden op www.era.be.}

^{Over de Grote Vastgoedenquête
​Met de Grote Vastgoedenquête-reeks peilt ERA naar hoe consumenten vandaag naar wonen en vastgoed kijken en welke keuzes ze daarbij maken. De enquêtes zullen onder meer ingaan op betaalbaarheid, woonvoorkeuren, aankoopgedrag, energie en renovatie, technologie en de beeldvorming rond vastgoed. Deze reeks verwerkt de antwoorden van 2.070 respondenten: 1.391 in Vlaanderen, 510 in Wallonië en 169 in Brussel. Omdat de respondenten niet volgens het bevolkingsaandeel van Vlaanderen, Wallonië en Brussel over de drie gewesten zijn verdeeld, rapporteert ERA de resultaten per gewest en niet als één ongewogen Belgisch gemiddelde.}