ERA-Barometer: Woning kopen werd betaalbaarder in 2024 door inflatie en dalende rente

Een huis of een appartement kopen is vorig jaar opnieuw duurder geworden in Vlaanderen. Dat blijkt uit de ERA Barometer, een jaarlijks onderzoek van de vastgoedmarkt dat al voor het 20e jaar op rij wordt uitgevoerd. Gemiddeld betaalde je voor een woonhuis 1,4% en voor een appartement 2,4% meer dan in 2023. Daarnaast valt het op dat het EPC nog meer aan belang heeft gewonnen, waardoor het prijsverschil tussen een woning met EPC B en een pand met EPC F al 33% bedraagt. “Ondanks de hogere prijzen is het in theorie toch makkelijker geworden om een woning te kopen, dankzij de dalende rente en de inflatie die sterker steeg dan de prijzen an sich”, zegt Johan Krijgsman, CEO van ERA.

In samenwerking met ERA, de grootste vastgoedmakelaar van België, onderzoekt de Universiteit Antwerpen de Vlaamse residentiële vastgoedmarkt van de voorbije 20 jaar. "Het gaat om een prijsindex die rekening houdt met onder meer de grootte, afwerking en ligging van de verkochte woningen. Daardoor geven de cijfers de prijsevolutie van gelijkaardige woningen weer en worden er dus geen appelen met peren vergeleken", zegt Sven Damen, Professor Vastgoedeconomie aan de Universiteit Antwerpen.

Woningprijzen stegen vooral in eerste jaarhelft en laatste kwartaal

Terwijl de vastgoedmarkt in 2023 duidelijk afkoelde en de verkoopprijzen vanaf het laatste kwartaal sterk daalden, ziet de ERA Barometer in 2024 een kentering. De prijs voor een huis in 2024 is namelijk met 1,4% gestegen in vergelijking met de prijs van een gelijkaardig huis in 2023. Wanneer we de groei van louter 2024 onder de loep nemen, dan zien we dat dat de vastgoedmarkt zich herstelde en herleefde. In de eerste jaarhelft stegen de prijzen om dan in het derde kwartaal te ‘surplacen’. In het laatste kwartaal van vorig jaar gingen de prijzen opnieuw opwaarts.

De prijzen van de appartementen in Vlaanderen volgden vorig jaar het voorbeeld van die van de huizen. Uit de ERA Barometer blijkt dat de gemiddelde prijs van een appartement in 2024 met 2,4 procent toenam in vergelijking met een jaar eerder.

"Begin vorig jaar werd het duidelijk dat de Europese Centrale Bank de rente zou verlagen en heel wat huizenjagers hebben dat moment afgewacht. Vanaf het tweede kwartaal ging de rente voor het eerst dit jaar naar beneden en werd een woning kopen betaalbaarder. Steeds meer mensen begonnen zich na de zomer weer meer op de vastgoedmarkt te begeven, met als logisch gevolg dat de prijzen weer begonnen te stijgen." - Johan Krijgsman, CEO ERA

84% duurder op 20 jaar

De stijgingen brengen hierdoor de prijzen van zowel huizen als appartementen op een ongeziene recordhoogte. Sinds de start van de metingen van de ERA-Barometer betaal je vandaag voor een huis 84% meer dan in 2005. Een appartement werd 83% duurder. De belangrijkste oorzaak voor die bijna verdubbeling? De inflatie. Uit de gegevens van Statbel blijkt immers dat de gezondheidsindex met zestig procent is toegenomen voor diezelfde periode. Toch is er ook goed nieuws te melden voor de huizenjagers. Voor het derde jaar op rij bleven de prijsstijgingen voor huizen en appartementen onder de inflatie. Dankzij de loonindexatie en de gedaalde rente werd een woning kopen in 2024 in theorie dus gemakkelijker.

"De eerste jaren na COVID werden door veel huishoudens als ongunstig ervaren voor grote aankopen zoals een woning. Nu de woningprijzen al drie jaar minder hard stijgen dan de inflatie en de rente opnieuw daalt, wordt de aankoop van een woning voor veel huishoudens weer aantrekkelijker." - Sven Damen, Professor Vastgoedeconomie Universiteit Antwerpen

Langer te koop

De tijden, waarbij een woning zelfs op basis van online foto’s of na een eerste bezoek verkocht werd, liggen ook volledig achter ons. De voorbije 20 jaar stonden huizen en appartementen nog nooit zo lang te koop als in 2024. Het duurde vorig jaar gemiddeld 113 dagen, of 10 dagen meer dan in 2023, om een huis te verkopen. In vergelijking met coronajaren 2022 en 2021 gaat het zelfs om 27 dagen meer die nodig zijn om een verkoop te sluiten. Bij appartementen moeten verkopers met gemiddeld 132 dagen nog meer geduld hebben. Dat zijn 10 dagen meer dan in 2023.

EPC weegt meer door in prijszetting

Voorts toont de ERA Barometer duidelijk aan dat het EPC de vastgoedmarkt meer dan ooit beheerst en nog meer in drie snelheden laat groeien. De prijzen van de meest energiezuinige woningen met label A en B stegen gemiddeld met liefst 4,8%. Ook woningen met EPC-peil C en D, waarvan die laatste voortaan voor de Vlaamse overheid als renovatiestandaard gehanteerd worden om de klimaatdoelstellingen te halen, werden slechts beperkt duurder (+ 1,4%). De prijzen van energieverslindende woningen (E-F) daalden met 1,2% ten opzichte van 2023.

Ook voor de prijszetting van een huis weegt de energie-efficiëntie steeds zwaarder door. De verkoopprijs blijft zienderogen stijgen naarmate het EPC-peil beter wordt. De verkoopprijs voor een woning met EPC A lag vorig jaar ruim een vierde hoger (+ 26%) dan die voor een gelijkaardig huis met EPC D. Dezelfde woning met een F-label werd voor 13% minder verkocht. Het meerwaardeverschil tussen een woning met EPC A en F is met 44% nog nooit zo groot geweest. Verkocht je in 2024 een woning met EPC F voor een prijs van 348.000 euro, dan zou je voor dezelfde woning met EPC A 502.000 euro krijgen.

“In 2023 zagen we al dat de vastgoedmarkt, onder invloed van het EPC, in drie snelheden was gegroeid en dat is vorig jaar alleen maar versterkt. We zien dat vooral energiezuinige woningen en huizen met een energielabel C-D erg in trek zijn bij huizenjagers. Hierdoor hoeven ze de eerstvolgende jaren niet meer verplicht te renoveren. Door de grotere vraag zijn de huizenprijzen voor die woningen dan ook sterk (voor EPC A en B) en licht (voor EPC C en D) gestegen.” ​ - Johan Krijgsman, CEO ERA

Woningprijzen voor het eerst in 12 jaar gezakt in centrumsteden, Leuven blijft duurste

De ERA Barometer toont daarnaast aan dat de woningprijzen in de centrumsteden voor het eerst sinds 2013 licht gezakt zijn met 0,9%, terwijl het buiten een centrumstad net 1,9% duurder wonen is geworden. Leuven spant nog steeds de kroon en is veruit de duurste centrumstad van ons land. Voor een soortgelijke woning ligt de prijs in Leuven 11 procent hoger dan in Gent en Antwerpen. Voor de goedkoopste woning in een centrumstad moet je nog steeds in Roeselare, Genk en Kortrijk zijn. Met het budget voor een woning in Leuven kan je 1,8 soortgelijke woningen in Roeselare kopen.

Net als in 2023 blijft Vlaams-Brabant de duurste provincie, voor het zesde jaar op een rij. Antwerpen volgt op plaats 2, gevolgd door Oost-Vlaanderen, Limburg en West-Vlaanderen.

“Van 2005 tot 2019 stegen woningprijzen gemiddeld sneller in centrumsteden dan in andere gemeenten. Na COVID is deze trend omgeslagen: door meer thuiswerken en veranderende woonvoorkeuren groeiden de woningprijzen juist sneller buiten de centrumsteden. Hoewel we vorig jaar dachten dat deze ontwikkeling tot stilstand was gekomen, zien we dit jaar opnieuw een snellere prijsstijging buiten de centrumsteden.” ​ - Sven Damen, Professor Vastgoedeconomie Universiteit Antwerpen

Appartementsprijzen blijven stabiel in Brussel

Voor het tweede jaar op een rij onderzocht de ERA Barometer de vastgoedevolutie in Brussel en Wallonië. In onze hoofdstad focust de Barometer enkel op appartementen, omdat het vooral appartementen zijn die van eigenaar veranderden. In de hoofdstad bleven de prijzen van appartementen het voorbije jaar stabiel (+ 0,5%), al ging de verkooptijd wel met een ruk omhoog. Gemiddeld bleven appartementen er 142 dagen op de markt, of 15 dagen meer dan in 2023.

Waalse woningen 1,9% duurder

In Wallonië stegen de huizenprijzen met 1,9%. Die stijging is vergelijkbaar met die van 2023 (2,2%). Wanneer we de verkoopprijs in 2024 vergelijken met die van 2005, dan zien we dat een huis gemiddeld 87% duurder is geworden in Wallonië.

Een woning raakte er wel 6 dagen sneller verkocht dan in 2023, met een daling van 120 naar 114 dagen.